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A l’opposé des niches fiscales comme la loi Pinel ou la loi Scellier, les conditions pour accéder au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) sont plus souples. Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier des avantages de ce statut ?
Les conditions pour accéder au statut de LMNP
Pour qu’un propriétaire puisse accéder au statut de LMNP, il faut qu’il loue son bien à usage d’habitation en tant que meublé mais cette location ne doit pas constituer son activité principale. Toutefois, cela n’implique ni de recourir à une sous-évaluation du loyer ni une location à un locataire qui aurait pu être considéré comme insuffisamment solvable.
Une acquisition LMNP n’est accessible qu’aux particuliers, les personnes morales telles que les sociétés sont donc exclues. Cependant, des exceptions sont possibles, notamment dans le cas d’une société dite translucide comme une société à responsabilité limitée (SARL) de type familial ou une société civile immobilière (SCI). Il faut également être propriétaire d’un bien immobilier en direct, ce qui exclut les détentions indirectes par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI).
Louer sous le statut de LMNP implique aussi de mettre à disposition du locataire des équipements et des meubles qui lui permettront d’utiliser le bien immédiatement, sans qu’il n’ait besoin d’apporter autre chose que ses effets personnels. Les recettes annuelles ne doivent pas être supérieures à 23 000 euros, autrement le propriétaire passe obligatoirement au statut de loueur meublé professionnel (LMP). Une acquisition LMNP en location gérée doit faire partie des catégories de résidences de tourisme, d’affaires, seniors, étudiantes ou des établissements d’hébergement de personnes âgée dépendantes (EHPAD).
Les avantages du statut LMNP
Le premier avantage est la simplicité des démarches. En effet, la déclaration se fait à l’aide d’un simple formulaire. Par ailleurs, il n’y a pas d’obligation de créer une société, et la location peut par exemple compléter une activité salariale. La fiscalité est également plus flexible : le propriétaire a le choix entre le régime fiscal micro-BIC qui permet un abattement de 50%, et le régime réel qui permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier ainsi que les travaux. Toutes les dépenses liées à l’exploitation sont déductibles.
Si vous avez opté pour le régime réel, en cas de déficit, celui-ci se reporte totalement pendant au moins dix ans sur les futures recettes. Vous pouvez donc ne pas payer d’impôt sur le revenu pendant cette période. Vous bénéficierez aussi de l’amortissement pour réduire vos impôts. Enfin, en cas de revente, les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.